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16城月底上報供地方案 工業用地變住宅用地仍待細則

2018/6/26 15:40:13 來源:衡陽住宅與房地產信息網

  自去年底至今,官方多次提及房地產市場“供地主體多元化”,并推動地方開展實質性的動作。按照要求,6月底前,北京、上海、廣州、深圳等16個熱點城市要上報供地主體多元化具體實施方案。

  6月底上報具體方案

  今年5月19日,住房和城鄉建設部下發《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(下稱《通知》)稱,部分城市房地產市場出現過熱苗頭,投機炒作有所抬頭,風險不容忽視。各地要落實人地掛鉤政策,有針對性地增加住房和用地有效供給。

  《通知》要求,熱點城市要積極探索推動供地主體多元化,在權屬不變、符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的情況下,非房地產企業依法取得使用權的國有土地可作為租賃住房用地。6月底前,北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都市要提出并上報建設租賃住房的具體實施方案。

  此外,開展租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房、共有產權住房試點城市,6月底前要向住房和城鄉建設部及相關部門報告試點進展情況。

  何謂供地主體多元化?簡單理解就是政府不再作為居住用地的唯一供應者,非房地產企業擁有產權的非住宅用地,以及集體建設用地,可以在符合一定規劃的前提下建設住房。
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  全國政協經濟委員會副主任楊偉明6月14日在“2018陸家嘴論壇”上表示,要改革政府壟斷住宅用地的體制。房價過高的城市,既要在現有渠道增加住宅用地,也要擴大住宅用地供應主體,農村集體建設用地、規劃的工業用地和開發區用地都可用于居住。

  “我國工業用地和開發區用地總量已經偏大,但城市居住用地總量偏小、比例偏低,難以滿足城市化需要和人民對美好生活的需要。調結構,既要調整產業結構,也要調整空間結構,空間結構調整的基本方向是減少工業用地,增加城市居住用地。這是解決高地價的根本。”楊偉民說。

  在推進房地產供地多元化實操層面,北京已經連續兩年單獨劃出200公頃集體建設用地建設租賃住房。

  《北京市2018年建設用地供應計劃》近日正式發布,北京2018年計劃安排1200公頃住宅用地,其中集體土地租賃住房用地200公頃。2017年,北京供應了203公頃的集體土地用于建設集體租賃住房。

  按照《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應計劃》,北京計劃五年供應住宅用地6000公頃,其中國有建設用地5000公頃,集體建設用地1000公頃,以保障150萬套住房建設需求。

  北京市住建委表示,北京全市39個集體土地租賃房項目已辦理占地手續,面積約204公頃,完成任務指標102%。2011年以來推出的首批5個集體土地租賃房試點項目、1.28萬套房源,已陸續交用入住。包括北京在內,截至目前,全國已經有13個城市開始試點利用集體土地建設租賃住房,相應的配套政策和資金支持也逐漸到位。

  “變身”是否補繳土地出讓金

  供地主體多元化的另一路徑非房地產企業依法取得使用權的土地用作住宅用地的做法方面,地方此前也有相關實踐。

  自然資源部調控和監測司巡視員董祚繼此前撰文表示,多主體供地并非從天而降或憑空臆造,而是有著豐富的前期實踐基礎和制度創新儲備。從2009年開始,廣東省開展了以“三舊”(舊城鎮、舊工廠、城中村)改造為主要內容的城鎮低效用地再開發試點。2013年,試點增加了浙江、江蘇、上海等省市。其實質,就是將供地由政府單一渠道改為政府、企業、集體多個渠道,推動土地市場化配置。未來應深化試點探索,在符合規劃前提下,讓“三舊”用地經改造可用作保障房、政策性住房、普通商品住房等建設。

  北京市住建委去年年底也曾介紹,北京進一步引導和鼓勵全社會支持參與住房保障工作,不斷拓寬保障房籌集渠道,多主體供給,形成了廣泛合力。其中,鼓勵國有企業利用自有用地建設保障房,加大政策支持力度,目前已建設約12萬套。

  “鼓勵國企拿出自有用地建設保障房,是增加保障房的供給渠道,而非企業自建房為企業內部職工福利分房。”上述負責人表示,這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。

  中國當前對土地實行用途管制,且不同用途的土地在出讓時價格也相差較大。當前,一些熱點城市的居住用地價格較高,而地方政府在出讓工業用地時,往往更多考慮招商需求,地價相對較為便宜,甚至是無償劃撥供企業使用。

  此前,一些城市非房地產企業工業用地“變身”住宅用地的案例,都需要政府批準用途轉變,以及補繳相應的土地出讓金。在“供地主體多元化”的政策環境下,工業用地“變身”住宅用地是否還沿用原來的做法?

  一位土地專家對第一財經記者表示,非房地產企業擁有產權的工業用地,要想“變身”住宅用地首先要明確幾個問題,一是土地性質是否要轉變,是否要補繳土地出讓金?二是供應對象的范圍,是企業員工還是面向公眾?三是房屋性質,是產權房還是租賃房?

  “如果是建設租賃房,企業補繳的土地出讓金可能會較少,甚至免于補繳,這樣才能降低整個建房的成本,不至于推高房屋的租金。”上述土地專家表示。

  部委也在摸底地方的實操項目,以便進一步加大理(樓盤)論、法理研究和實踐探索力度,以蹚出路子,制定出政策,爭取盡快展開面上的工作。

  自然資源部近期向地方下發函件,要求地方上報住宅用地多主體供應的典型案例。上報內容主要是:開發方式,包括自主開發、與其他主體合作開發;原規劃用途,補繳土地使用價款;與其他主體合作開發的,寫明主體名稱;項目成本組成情況,包括安置成本、建設成本和其他成本;典型案例資金來源情況。

  上述專家表示,正是因為一些關鍵環節上的政策尚未明確,目前地方的案例較少也可以理解,“大家都在等操作細則,暫時不動是比較穩妥的做法。”

  政府的監管作用

  推進樓市多主體供地,雖然政府不再作為居住用地的唯一供應者,但并非就要變成旁觀者或甩手掌柜,而是要更好地發揮好職能監管作用。

  董祚繼表示,產權明晰是市場機制有效發揮作用的前提,政府必須在城鄉土地確權登記頒證上提供高效服務,并在用途調整、產權轉讓時做好地價評估、土地出讓金補交等工作。

  “多主體供地,勢必涉及到一部分存量建設用地調整用地性質、變更規劃用途。政府必須嚴把規劃調整關,既要防止對市場主體的合理調規申請置之不理的不作為,又要防止隨意調整用地規劃的亂作為,確保調整規劃有利于產業優化升級和城市質量提升。”董祚繼說。

  此外,政府要搭建交易平臺、完善交易規則、促進依法履約,同時要加強監測監管,統籌各類主體供地的總量、結構和時序,保障市場健康運行。

  上述土地專家也表示,非房地產企業工業用地“變身”住宅用地,政府需要明確界定其房源供應對象,如果供應對象是企業員工,則要考慮是否超過員工的實際住房需求,不能演變成福利分房。

  “一些城市的做法是將這些房源納入全市的保障房建設體系,公開對外配租,這樣才更為公平。”該專家稱。
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